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Das Heim hat zugestimmt, der Platz ist gesichert – und jetzt steht das Haus leer. Vielleicht haben Sie sich in den letzten Wochen vor allem um den Umzug gekümmert, die Arztbesuche, die Formulare. Die Kostenfrage kommt danach. Und sie kommt schnell: Ein Pflegeheimplatz in Niedersachsen kostet im Monat deutlich mehr, als die meisten Renten abdecken. Was über Einnahmen und Ersparnisse hinausgeht, muss das Vermögen tragen – und das Haus ist in vielen Familien das Vermögen.
Der Betrag, der eine Familie tatsächlich belastet, setzt sich aus drei Teilen zusammen – alle drei fallen monatlich an:
Summe: durchschnittlich rund 2.544 Euro pro Monat (Quelle: vdek-Pflegelotse, Q2 2026).
Zum Vergleich: In Bayern liegen die Gesamtkosten bei rund 2.900 Euro im Monat, in Sachsen bei etwa 1.950 Euro. Der Unterschied zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bundesland beträgt mehrere hundert Euro monatlich – über zwei Jahre Heimaufenthalt ergibt das einen fünfstelligen Unterschied. Genau diese Zahl entscheidet, wie schnell das Vermögen aufgebraucht ist und ob der Verkauf notwendig wird.
Hinweis: Das sind Landesdurchschnittswerte. Ein Heimplatz in Hannover oder Braunschweig kann über diesem Wert liegen, einer in einer Gemeinde im Emsland oder in der Lüneburger Heide darunter. Die konkrete Einrichtung nennt auf Anfrage ihren einrichtungseinheitlichen Eigenanteil.
Die monatliche Eigenbelastung ergibt sich aus den Heimkosten abzüglich aller laufenden Einnahmen. Die Rente fließt direkt in die Heimkosten, manchmal auch eine Betriebsrente oder Mieteinnahmen aus einer weiteren Wohnung.
Zur Veranschaulichung der Methode – keine reale Fallbeschreibung:
Diese Lücke muss das Vermögen schließen – jeden Monat, unabhängig davon, ob das Haus bereits verkauft ist oder nicht.
Bevor das Sozialamt Vermögen anrechnet, bleibt nach § 90 SGB XII jedem Bedürftigen ein Schonvermögen von 10.000 Euro pro Person. Dieser Betrag ist geschützt und muss nicht für Pflegekosten eingesetzt werden.
Wer also 25.000 Euro auf dem Konto hat, von denen 10.000 Euro als Schonvermögen geschützt sind, hat tatsächlich 15.000 Euro verwertbares Vermögen.
Mit 15.000 Euro verwertbarem Vermögen und einer monatlichen Lücke von 1.444 Euro reicht das Geld für rund zehn Monate. Danach würde das Sozialamt im Rahmen der Hilfe zur Pflege nach § 61 SGB XII einspringen – aber erst, nachdem alle verwertbaren Vermögenswerte eingesetzt wurden. Dazu gehört bei einem leerstehenden Haus in der Regel auch die Immobilie.
Das Sozialamt prüft das Gesamtvermögen nach § 90 SGB XII. Als grundsätzlich verwertbar gelten:
Was geschützt sein kann:
Wenn der Pflegebedürftige allein gelebt hat und das Haus jetzt leer steht, greift dieser Schutz nicht mehr. Das Sozialamt kann auf die Immobilie bestehen – nicht sofort, aber verbindlich und mit rechtlichem Nachdruck.
In der Praxis läuft das häufig über eine sogenannte darlehensweise Bewilligung nach § 91 SGB XII: Das Amt zahlt die laufenden Pflegekosten zunächst vor und fordert sie nach dem Verkauf zurück. Das gibt Zeit für den Verkaufsprozess, beseitigt aber nicht die Verwertungspflicht – das vorgestreckte Geld muss nach dem Verkauf zurück.
Stand: Oktober 2026. Rechtliche Einschätzungen sind Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.
Eine der häufigsten Fragen, die Angehörige beschäftigt – und eine, bei der die meisten deutlich mehr fürchten, als die aktuelle Rechtslage verlangt.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020) gilt für den Elternunterhalt eine bundeseinheitliche Einkommensgrenze: Kinder mit einem Jahresbruttoeinkommen unter 100.000 Euro werden vom Sozialamt grundsätzlich nicht herangezogen. Das Amt ermittelt das Einkommen von sich aus – Kinder müssen keinen Antrag stellen, um unter diese Schutzregel zu fallen.
Was das praktisch bedeutet:
Diese 100.000-Euro-Grenze ist ein bundeseinheitlicher Wert – sie gilt in Niedersachsen genauso wie in allen anderen Bundesländern.
Was diese Regelung nicht schützt: das eigene Vermögen des Pflegebedürftigen. Die Grenze betrifft ausschließlich den Rückgriff auf die Kinder, nicht die Ersparnisse oder das Haus des Elternteils selbst. Wer das verwechselt, trifft Entscheidungen auf einer falschen Grundlage.
Stand: Oktober 2026
Manche Familien überlegen, das Haus rechtzeitig zu übertragen oder günstig an Kinder zu verkaufen – um es dem Zugriff des Sozialamts zu entziehen. Das klingt plausibel. Es funktioniert nicht.
Das Sozialamt kann Schenkungen bis zu zehn Jahre nach der Übertragung zurückfordern – geregelt in § 528 BGB. Dieser Zeitraum beginnt mit dem Datum der notariellen Übertragung, nicht mit dem Heimeinzug. Eine Schenkung, die sechs Jahre vor dem Einzug beurkundet wurde, liegt damit noch vollständig im Rückforderungszeitraum.
Zusätzlich gilt: Ein Verkauf deutlich unter dem Verkehrswert wird als teilweise Schenkung des Differenzbetrags gewertet. Es genügt also nicht, einen Kaufvertrag abzuschließen – der vereinbarte Preis muss marktgerecht sein, sonst kann das Sozialamt die Differenz als Vermögensverschiebung anfechten und zurückfordern.
Diese Regelung trifft auch den Empfänger: Ein Kind, das das Elternhaus übertragen bekommen hat, kann Jahre später mit einer konkreten Rückforderung konfrontiert werden – oft dann, wenn es bereits eigene finanzielle Verpflichtungen eingegangen ist. Wer in dieser Situation frühzeitig handeln möchte, braucht anwaltliche Begleitung. Dieser Text ist eine rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung.
Kann der Pflegebedürftige noch selbst einen notariellen Kaufvertrag unterzeichnen? Wenn ja, ist das die unkomplizierteste Variante. Wenn nicht, muss eine der beiden Voraussetzungen erfüllt sein:
Ein Kaufvertrag, den niemand rechtswirksam unterzeichnen kann, nützt niemandem. Diese Frage gehört ganz an den Anfang des Prozesses.
Ein Haus, das Monate leer stand, hat oft einen veränderten Zustand: aufgelaufene Wartungsarbeiten, in kalten Monaten Schäden durch fehlende Beheizung, manchmal ungeklärte Eigentumsanteile bei mehreren Geschwistern. Wer den Verkehrswert kennt, bevor er einen Makler beauftragt, verhindert außerdem, dass das Haus zu einem Preis angeboten wird, den das Sozialamt später als Vermögensverschiebung wertet.
Wenn die Immobilie nicht allein dem Pflegebedürftigen gehört – etwa weil ein Elternteil verstorben ist und die Erbteile der Geschwister noch nicht ausgezahlt wurden –, braucht es die Zustimmung aller Beteiligten. Ohne Einigkeit kann niemand allein verkaufen; im schlimmsten Fall droht eine Teilungsversteigerung, bei der in der Regel unterhalb des Marktwertes realisiert wird.
Die Ausgangslage ist für jede Familie anders. Aber bestimmte Fragen tauchen regelmäßig auf:
Diese Fragen lassen sich nicht allgemein beantworten – sie hängen vom Wert der Immobilie, der Region in Niedersachsen, der konkreten Pflegesituation und der Familienstruktur ab.
immozeit begleitet Verkäufe in dieser Situation – in Niedersachsen über Partner vor Ort, die die regionalen Marktbedingungen und diese besonderen Abläufe kennen. Wenn Sie wissen möchten, was das Haus heute wert ist und wie ein Verkauf in Ihrer konkreten Situation abläuft, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Es verpflichtet Sie zu nichts.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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